9 % Abschreibung.
Aber wie viel bleibt Dir?

Abschreibung ist eine Rechengröße. Cashflow ist Dein Geldfluss.

AfA mindert die steuerliche Bemessungsgrundlage. Sie ist weder eine Auszahlung noch ein Renditeversprechen. Wie viel Steuer Du dadurch sparst, hängt unter anderem von Deinem steuerpflichtigen Einkommen und den anerkannten Abzügen ab.

Für die Liquidität zählt dagegen, wann Geld eingeht und wann Du zahlen musst. Deshalb solltest Du eine mögliche Steuererstattung zeitlich getrennt von Mieten, Darlehensraten und Kosten betrachten. Eine positive Jahresrechnung hilft wenig, wenn eine Zahlung vorher fällig wird.

Was die 9 % bei § 7h EStG bedeuten

Bei begünstigten Maßnahmen in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder Entwicklungsbereich sind im ersten Jahr und den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 %, danach vier Jahre jeweils bis zu 7 % der begünstigten Kosten möglich. Beim Erwerb zählt der entsprechende Anschaffungskostenanteil nur für Maßnahmen, die nach dem rechtswirksamen Erwerbsvertrag durchgeführt werden. Die gesetzlichen Zuschuss- und Neubauausschlüsse sind zu beachten. § 7h Abs. 1 und 1a EStG

Die Quote gilt nicht pauschal für Deinen gesamten Kaufpreis. Welche Bemessungsgrundlage tatsächlich anerkannt wird, muss anhand der Kostenaufteilung und der steuerlichen Voraussetzungen geklärt werden.

Welche Nachweise vor einer belastbaren Entscheidung zählen

§ 7h Abs. 2 verlangt eine Bescheinigung der zuständigen Gemeinde über die Voraussetzungen und die Höhe der maßgeblichen Aufwendungen. § 7h Abs. 2 EStG

Die bayerische Richtlinie sieht grundsätzlich objekt- beziehungsweise wohnungsbezogene Bescheinigungen vor; unter Voraussetzungen ist eine Gesamtbescheinigung mit Aufteilung möglich. Das Finanzamt prüft weitere steuerliche Voraussetzungen. Eine vorab erteilte schriftliche Zusicherung ersetzt die endgültige Bescheinigung nicht. Bayerische Bescheinigungsrichtlinie, Nr. 1.1 und 1.2

Drei Prüfungen für Deine eigene Rechnung

1. Kostenbasis prüfen. Kaufpreisaufteilung, vorgesehene Maßnahmen, Vertragszeitpunkte und Nachweisstand gemeinsam ansehen.
2. Zahlungsjahre vergleichen. Erwerb, Bauphase und Vermietung getrennt betrachten. Mieten, Kosten und Darlehensraten müssen im richtigen Zeitraum stehen.
3. Spielraum testen. Einen geringeren anerkannten Sanierungsanteil, spätere Einnahmen und höhere laufende Kosten als Alternativen durchspielen. Ein Modellwert ist keine zugesicherte Entwicklung.

Unsere Empfehlung für die Entscheidung: Erst die Zahlungsströme verstehen. Dann den Steuereffekt einordnen. So erkennst Du, welchen Eigenkapitaleinsatz Du tragen kannst und welche Annahmen das Ergebnis besonders beeinflussen.